離婚をする場合，住宅ローンってどうなるの？
という質問が非常に多いので，説明をしてみます。
Q
夫の名義の土地・建物がある。土地・建物の時価額は，４０００万円である。別居した時点で，住宅ローンは，３０００万円であり，債務者は夫である。この場合，住宅ローンはどうなるの？
A
まずは，財産分与を行う際にどの時点の財産を分けるのかという話からです。財産分与を行うにあたっては，基準時に存在する夫婦の財産を分けることになります。
一般的には，基準時＝別居日ですので，ここでは，それを前提に話を進めます。
【夫が不動産を取得する場合】
仮に，夫が離婚後，不動産を単独で所有するのであれば，土地・建物の時価額４０００万円－基準時住宅ローン３０００万円＝１０００万円の半分である５００万円を妻に支払うことになります。
もちろん住宅ローンは，夫が負担します。
【妻が不動産を取得する場合】
次に，妻が離婚後，不動産を単独で所有する場合ですが，先ほどとは反対に，妻から夫に５００万円を支払うことになります。
問題は，住宅ローンです。住宅ローン３０００万円の債務者は夫であり，債権者は銀行です。
銀行からすれば，債務者が勝手に代わってしまうのは困ります。なぜなら，夫に資力があると思って，銀行は夫にお金を貸しているのに，気付いたら債務者が妻になっていたということでは，貸したお金を返してもらえないかもしれません。
そこで，銀行が了解しない限りは，住宅ローン３０００万円の債務者を妻にすることはできません。
だったら，不動産を妻名義にして，住宅ローンだけ夫が支払えばいいじゃないか！と思うかもしれませんが，それはできません。
一般的には，不動産には抵当権という権利が付けられています。この場合でいうと，銀行は夫に住宅ローン３０００万円を貸し付けるが，もしも，夫が返済できなかった場合には，不動産を第三者に売り飛ばして，売った代金から住宅ローン３０００万円を回収します。
つまり，名義を妻されると抵当権を実行できなくなるので，銀行は困ります。一般的に，銀行は，債務者が不動産の名義を勝手に変えられないようにしています。お手元の抵当権設定契約書をご確認してみて下さい。
また，仮に，銀行が「不動産の名義を妻に変更して，今後も夫が住宅ローンを支払うことにしてもいいよ。ただし，不動産は担保に入れたままにするよ。」と言った場合に，妻としては，本当にそれでよいのか？という問題があります。
離婚後，元夫は自分が住んでもいない住宅のローンを支払わないといけません。もう支払いがバカバカしくなって，住宅ローンの支払いをしなくなるかもしれません。
すると，銀行が抵当権を実行して，不動産を競売にかけ，第三者に売却する可能性があります。その場合は，妻は，住んでいる建物から出て行かなければならなくなります。
妻からすれば，土地・建物を取得するのであれば，住宅ローンも引き継ぐべきです。しかし，それができるか否かは，銀行が了解するかどうかなのです。
というわけで，夫婦のみで住宅ローンの債務者の変更はできないので，銀行に相談して，住宅ローンを付け替えましょう，というのが結論です。
